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华人美国纽约买房攻略之注意事项

作者:admin  浏览次数:次  发表日期:2018-04-19
简介:华人美国纽约买房攻略之注意事项。在世界之都纽约购买房产是很多人的梦想,但由于美国买卖房屋,房产投资都比较复杂,不是一篇文章就能介绍清楚的,因为网上的很多这类文章有
华人美国纽约买房攻略之注意事项。在世界之都纽约购买房产是很多人的梦想,但由于美国买卖房屋,房产投资都比较复杂,不是一篇文章就能介绍清楚的,因为网上的很多这类文章有些都是泛泛而谈,有些一看就不是房产专业人士所写的,不具有参考价值。所以我想结合自己多年的房产中介经验,在这里详细的给大家介绍,纽约买房必须要知道的一些事情。由于篇幅所限,我要分系列文章把本人在纽约做房产的经验和心得和各位分享,还是我经常说的那句话:投资房产非小事,多看多听不为过!   


我首先说说纽约的房产类型,纽约房屋主要分为合作公寓,也是我们熟称的Co-op。康斗,也是我们熟称的Condo。公寓,就是我们熟称的Apartment。独立屋,我们熟称的house。联排别墅,我们熟称的Townhouse。    



A:合作公寓 Co-op    

纽约的合作公寓很多,基本上80%的公寓是合作公寓,20%的是康斗。合作公寓价位也相对康斗普遍要便宜很多。    合作公寓(Co-op)就是由一个股份公司拥有的公寓楼。每个屋主(股东)拥有公司的股份及长期业主租约。公司付整栋楼的贷款,地产税,雇员薪水和其他大楼的维修费用。公寓单元越大,买家所占有的股份越多。因此,买家所拥有的是房产的租赁使用权。公寓楼中各个单元的使用者要根据其持有股份的多少来支付公寓的房地产税、物业维护费等成本。    

购买合作公寓(Co-op)需要注意以下几点:    

1.要求买家出示在美国的纳税申报记录,对于那些不在美国交税的外国人来说购买这类房产就极其困难,甚至没有可能购买。    

2. 公寓委员会有权批准或拒绝任何潜力物主(owner)。委员会的委员由合作公寓的业主选出,面试是为了保障业主的利益    

3. 每个合作公寓都有它规定的贷款额度,有些大楼要多付首款,大体而言在曼哈顿购房至少准备20-50%买价作为首付款    4. 业主要转租合作公寓必需委员会批准,每个合作公寓大楼有它的规定,买前一定要确认好。    

B:共管公寓:康斗 Condo    

康斗在全美国很普遍,对于共管公寓(Condo)来说,买家购买的是公寓的独立产权,并与公寓楼内其它住户共享过道、走廊等公共区域。业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。    

共管公寓还有一个好处就是对外国人购买没有限制,购买后也可以出租出去,没有合作公寓的程序那么繁琐。但是Condo和合作公寓相比,在价格上要贵些,但却更容易买卖。    

纽约的康斗公寓是实实在在的地产,买方可拿到地产契约就像买房。因为是实在的地产,各个康斗公寓有个自的地产税,屋主除了付地产税每月还得付物业、管理费,类似合作公寓的管理维持费,但不包含地产税,大楼贷款,利息。   

还有一点要说明的是:购买康斗公寓(Condo),要付房产税和每月的公共费用;购买合作公寓(Co-op),要付房产税和每月管理费。房产税是跟随楼寓的种类丶地区和公寓面积来计算;而公共费用和管理费与楼寓的种类和公寓面积有关,可以是每月几百到几千元不等。一般情况提供多样服务的楼寓,每月费用较高。税或是物业税可于收入中扣除征收税款。如果是投资者,公共费用和物业税都是商业上的开支,所以是可以扣除征收税款。如果在美国有流动资产并有个人银行户头,购房过程通常需要两个月。因此必须提前准备,看房阶段就必须将资金准备好。如果需要房屋贷款,至少再加一个月时间